投資房地產是一件非常需要研究的事，幸運的話也許能賺，弄不好卻是輕易大賠，沒有足夠的資本、經驗或直覺，往往無法進入這個領域。近年來中國經濟動能減緩，東南亞各國翻身成為被看好的新興市場，以下將藉由和過去沿海中國條件的比較，評估柬埔寨、印尼、寮國和越南哪一個國家的房地產市場最有發展潛力。
從以下這幾張房價走勢圖我們可以看到，柬埔寨房價在幾乎持平許久後於近幾年一路飆漲；印尼房價成長稍緩甚至將走下坡；而越南房價在跌至谷底以後開始反彈回升……為什麼？
(柬埔寨房價指數，台灣證券交易所)
(印尼、越南房價指數，Bank Indonesia, Savills)
房地產市場興盛要素
● 高經濟成長率
能維持高經濟成長率的通常是開發中國家，人民所得將隨著經濟起飛提升，當地移入人口也將變多，對房產需求亦增，而需求出現自然會帶動供給成長，於是各地資金蜂擁而至。
● 安定社會
政治動盪（比如掌權政府不斷更迭、長期內戰等）或社會亂象猖獗的區域，會使資金打退堂鼓，因為缺乏保障。
● 健全政府政策
當政府大力推動房地產交易，如制定獎勵投資政策或降低房產交易稅賦等，如此誘因增加再加上阻礙減少，會使房地產市場更蓬勃發展。
● 足夠土地
需要存在尚未開發、並且適宜開發的土地，房地產市場才有發展空間，若已飽和，則成長將有限。
● 充裕資金
如資金管制嚴格，或資金都被其他市場吸引，房地產交易熱度就會下降。
房地產市場投資風險
● 房市泡沫化
舉1989日本房市泡沫和2005美國房市泡沫為例，兩者皆由於市場上資金浮濫，通貨膨脹之下貨幣購買力降低，造成房屋交易價格比實際價值高出許多，引發房市泡沫化，由於房地產市場牽涉資金甚鉅，泡沫破滅影響的層面極廣，如美國房市泡沫接著便引發全球金融海嘯。
● 法令變化
如政府為了阻止當地房地產市場過熱，會開始祭出打房政策，比如台灣近年開徵的奢侈稅或緊接著要上路的房地合一稅，都會影響房地產短線交易獲利，投資人在市場中大賺一筆的機會也因此受限。
● 流動性風險
買賣房產的金額通常都相當龐大，若投資以後碰到經濟衰退、當地房產需求漸小，或是市場飽和前反應不及，無法脫手的情況下資金將被完全套牢，損失的慘重自然不在話下。
● 匯差風險
投資海外房產值得注意的一點風險即匯率變動，若當地貨幣持續急遽貶值，投資人即使投資當地房產有所獲益，也可能因匯差縮水甚至轉賠。
過去沿海中國條件
● 經濟改革開放（沿海中國是全中國最早開放地區──沿海經濟特區）
經濟迅速起飛 : 人口快速成長，資金匯入也不斷增加
獎勵投資政策 : 比如低稅率甚至免稅，使外資深受吸引
轉型市場經濟 : 移除投資障礙，讓資金流動更自由
● 共產政權
社會安定 : 投資人較不會對前景有疑慮
有效率 : 公共建設完善、建成速度快
● 存在可建地
平原低地甚多，即使有山地也大多是較緩的丘陵地
● 土地權屬於國家(至今仍然)
東南亞四國比較（柬埔寨、印尼、寮國、越南）
● 經濟成長率
● 投資環境
● 建地條件
● 經濟指標
＊匯率波動
印尼匯率變動（Quandl）
寮國匯率變動（Quandl）
越南匯率變動（Quandl）
＊通膨指數
(柬、印、寮、越四國通膨率變動（Quandl）)
＊風險評估
結論
（柬埔寨實質GDP成長，Invest Phnom Penh)
(柬埔寨貿易及投資成長，Invest Phnom Penh）
綜觀以上資料，筆者推斷柬埔寨為此東南亞四國中最值得投資的房地產市場，其經濟正在起飛，房產又以美元計價，不會和國際波動脫軌，較易掌控匯差風險。並且境內適宜人居的低地佔國土面積大，投資政策也相當開 放，只要基礎建設加把勁趕上投資成長，相信柬埔寨房產市場潛力無窮。
本文轉載自合作夥伴：維京人酒吧 Viking Bar，作者：Zola
