看懂房價所得比 買房一把罩

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看懂房價所得比 買房一把罩

大家都說現在的房價很高,但是究竟有多高?高到什麼樣的程度?居住的城市不一樣,是不是民眾的感受也不一樣?

 

以上購屋大眾的疑問,總要有個衡量依據或標準,於是官方機構就發布了「房價所得比」來給大家參考。究竟「房價所得比」是怎麼算出來的?這項比值對民眾最關心的房貸壓力有什麼關聯?

 

所謂房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,也有不少人就把這項數據看成「買房子要不吃不喝多少年?」,甚至稱之為「購屋痛苦指數」。

 

以前是分為各城市、一季做一次的「住宅動向調查」裡,以

 

「問卷調查平均房屋購買總價 ÷ 問卷調查平均家庭年收入」。

 

但是今年初營建署改變做法,為了擴大樣本數、貼近實際民眾承受的房價,以

「現有的房屋實價登錄平均成交總價 ÷ 問卷調查平均家庭年收入」。

 

舉例來說,假設台北市一戶30坪的住宅平均總價要1500萬元,而平均家庭年收入等於105萬元( 1500萬 ÷ 105萬 =14.3倍),台北市房價所得比是14.3倍,也就是說一般正常家庭要14年半不吃不喝才買得起一戶30坪的房子。

 

北市房價所得比 全球最高

目前按照國際慣例,認為房價所得比應該在3到6倍之間為合理區間,如考慮住房貸款因素,住房消費占居民收入的比重應低於30%。

 

然而,根據2014年內政部公布的房加所得比中,台北市的房價所得比高達15倍,等於台北市一個家庭要連續15年不吃不喝,才能在當地買下一間房子,而台灣的其他都會區也都居高不下,看到這邊,我想多數的人都會認為:完了!一輩子都不用買房了。

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而台北市這項數據,也在全球展露頭角,登上全球之冠,遠高於寸土寸金的香港,甚至,前三名都由台灣包辦,也讓台灣的百姓叫苦連天。

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來看看網路上幫大家整理的「台幣500萬」在世界各地可以買到什麼樣的房子呢?

 

【印度尼西亞 巴釐 羅威那】四房兩衛

一所私人別墅,周圍有芭蕉和香蕉樹,還有游泳池。

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【俄羅斯 莫斯科 Chystye Prudy區】兩房兩衛

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但如果是在熱鬧的台北市呢?我想如果現在有在買房子的人都知道,大概只能買到…

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也許照片上有些許誇大,玩笑意味多過現實狀況,但我想簡單幾張圖,都娓娓道出大家的心聲:現在的台灣要買房,真得很不容易!

 

房價所得比創新高 買房希望破滅?

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簡單來說,要15年不吃不喝,對一個正常人來說,根本是一件不可能的事,假使我們現在要讓台灣的房價所得比符合國際水準的話,代表可能有兩種情況應該發生。

 

一、在房屋總價同樣1500萬的前提下(分子不變),家庭年收入需要由目前的105萬元飆漲到375萬至300萬間,那合理房價所得比就會是落在4到5倍。不過以近幾年薪資水準來看,大家都會同意那是不可能的。

 

二、在家庭年收入不變前提下(分母不變),那相同坪數房價就要由總價1500萬暴跌到400萬至525萬間,這樣的機率大概也很低。

 

如果知道這是不可能的事情,大家其實不需要汲汲營營追求數字上的改變,買房的關鍵還是在於:你有沒有正確的投資觀念,而你敢不敢在時機上出手。

 

評估自己的財務能力 尋找適合自己的房子

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用數字去切分各區房價的合理性,好像並不是那麼實際,房價對於每一個消費者來說它是件非常主觀的事情,很難去定義它合不合理。

 

舉例來說,台北市的房價遠高於高雄市,但考量工作因素,你還是會選擇在台北買房,而不是高雄;甚至,如果你要在高雄買房,你也不會只屈就於一間30坪的房子。

 

因此,買房最重要的還是自己的「動機」,依動機衡量自己的「財務能力」,才能找到對的時機與標的,「想清楚後就買,而不是等等再買」。

 

有夢最美 築夢踏實

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在這邊要來說一個小資族買房的故事,剛退伍的小P,只有不知名私立大學的文組學歷,求職時處處碰壁,最後在台北縣某間小公司上班擔任小職員。過了半年,小P覺得這樣下去不是辦法,突然覺醒,決定訂出一個五年買房計畫,步步規劃徹底執行!

 

「剛開始真的很痛苦,什麼交際應酬與娛樂消費都不能做了」小柯回憶道。每天渾渾噩噩,突然有一股聲音在自己體內覺醒,我開始利用下班時間去上財務規劃課程與外文課程,增加自己的實力。就這樣,小P利用通過大大小小的英文檢定考試,讓公司逐年幫他加薪3%。

 

除了薪水成長還不夠,小P還去報名了許多管理課程,認識許多業界傑出人士。透過這樣的交流,小P逐步建立起自己的人脈。最後,成功買下屬於自己的房子。

 

總結來說,買房之前,更重要的是要先學會投資自己,增加自己的可能性,如果只安於現狀,不去改變,買房就只是一個夢想。

 

而過於重視房價所得比這些帳面上的數字,會使你很容易落入惡性循環。當房價下滑時,你心中會一直期待還有更低點,所以你會一直猶豫捨不得出手。

 

但等到房價開始狂飆時,你心中又會告訴自己,等一下會跌下來,一定會跌下來;最後等到房價狂漲到你無法忍受時,你不是貿然出手,不然就是一路自怨自艾,直到下一次的惡性循環。

 

切記,我們是要用短期負債去創造長期資產;而不是用短期資產去創造長期負債。

 

( 資料來源:財子學堂房地王 )

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